Blog

Ustalanie zaliczek w umowie deweloperskiej

Jak ustalać zaliczki w umowie deweloperskiej?

Wprowadzenie nowej ustawy deweloperskiej wymusiło na deweloperach powiązanie terminów wpłaty zaliczek z postępami budowy. Podczas realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego może jednak dojść do zmiany harmonogramu. Jak poprawnie zapisać w umowie zmienne terminy, aby uniknąć kosztownego aneksowania umowy deweloperskiej?

Przyjrzyjmy się, co mówi ustawa:

Art. 8. 1. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy zgodnie z postępem realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
2. Wysokość wpłat dokonywanych przez nabywcę jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonych w ich harmonogramach.
3. Nabywca dokonuje wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach. Deweloper informuje nabywcę na papierze lub innym trwałym nośniku o zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

Z powyższego wynika, że w momencie zawierania umowy deweloperskiej nie ma konieczności wskazania sztywnego terminu płatności wszystkich zaliczek. Deweloper, po faktycznym zakończeniu etapu, informuje klienta na trwałym nośniku o konieczności dokonania kolejnej wpłaty. Ważne jest, aby pamiętać, że trwałym nośnikiem nie jest rozmowa telefoniczna z klientem. Informację należy przekazać listownie, SMSem lub E-mailem. Jeżeli chcielibyśmy informować klienta SMSem lub E-mailem, należy najpierw uzyskać zgodę klienta na taką formę przesyłania powiadomień.

Przykład:
Zadanie inwestycyjne polega na wybudowaniu budynku wielorodzinnego, którego harmonogram budowy przedstawia się następująco:

Na dzień 1.07.2024 odebrane zostały pierwsze dwa etapy budowy o łącznym udziale 35%. Klient dnia 15.07. 2024 podpisuje umowę deweloperską na zakup mieszkania w cenie 500 000zł. Jak należy ustalić zaliczki?

W pierwszej zaliczce możemy uwzględnić wartość wszystkich już odebranych etapów (tj. 35% * 500 000 zł = 175 000 zł). Możemy tą zaliczkę dodatkowo rozbić na więcej płatności jednak, każda z nich powinna mieć określony termin płatności zapisany jako konkretna data w umowie deweloperskiej.

Etapy niezakończone, możemy zapisać nie używając bezpośrednio planowanej daty zakończenia z harmonogramu budowy zamiast tego stosując zapis, że zaliczka jest płatna w ciągu określonej ilości dni po powiadomieniu klienta o zakończeniu etapu budowy.

Przykładowy zapis dotyczący harmonogramu wpłat w umowie deweloperskiej dla powyższego przypadku (przy rozbiciu pierwszej zaliczki na dwie) mógłby wyglądać następująco:

Notariusz powinien dodać zapis umożliwiający klientowi powstrzymanie się przed dokonywaniem płatności za etap 3 i 4 do dnia zapisanego w harmonogramie dla poszczególnych etapów zadania inwestycyjnego oraz zaznaczyć, że płatność za te etapy jest wymagana po upływie określonej ilości dni od powiadomienia klienta o zakończeniu etapu zadania inwestycyjnego.

Powyższy zapis w umowie deweloperskiej umożliwia deweloperowi uzyskanie większej elastyczności w terminach oddania etapu budynku, szczególnie jeżeli spodziewa się opóźnień w budowie i pozwala uniknąć kosztownych aneksów umów deweloperskich.

Opisane wyżej procesy zostały zautomatyzowane w systemie Developer Manager. System Developer Manager automatycznie powiadomi klienta o kwocie, rachunku i terminie, w jakim powinien wpłacić kolejną zaliczkę. Deweloper zostaje zwolniony z obowiązku „ręcznego” informowania klienta o zakończeniu etapu budowy. Developer Manager to system do obsługi sprzedaży nieruchomości. Skontaktuj się z działem sprzedaży, aby dowiedzieć się więcej.

Integracja z DFG, przesyłanie danych do DFG

Jak przygotować swoją firmę do integracji z DFG ?

Od 29 Czerwca 2022 zostanie uruchomiony produkcyjnie nowy system DFG obejmujący wszystkich deweloperów, którzy rozpoczną sprzedaż swoich inwestycji po 1 lipca 2022.

Jednym z wyzwań dla deweloperów będzie konieczność przekazywania dużej ilości danych do ewidencji DFG za pośrednictwem systemów informatycznych. Deweloperzy będą musieli zintegrować swoje systemy informatyczne w taki sposób, aby wymagane przez ustawę deweloperską dane były przekazywane bezpośrednio na serwery UFG.

Dane wysyłane do DFG to:

Kolejnym wyzwaniem będzie opłacanie nowej składki na DFG w ciągu 7 dni od dnia dokonania wpłaty na MRP przez klienta nabywającego nieruchomość. Wysokość wpłat będzie wynosiła 1% w przypadku otwartego rachunku powierniczego lub 0,1% w przypadku zamkniętego funduszu deweloperskiego.

Ustawodawca przygotował również portal, w którym deweloperzy nie posiadających własnych systemów informatycznych, będą mogli wprowadzać wymagane dane ręcznie.

System CRM do sprzedaży mieszkań Developer Manager jest w pełni przygotowany do zmian związanych z nową ustawą deweloperską. System umożliwia automatyczne przekazywanie wszelkich wymaganych danych. Umów się na spotkanie i poznaj korzyści jakie daje nasz system.

Umowa rezerwacyjna po wprowadzeniu ustawy deweloperskiej

Umowy rezerwacyjne po wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej 2022

Nowa ustawa deweloperska obejmuje swoim zasięgiem wszystkie umowy cywilnoprawne zawierane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, a więc także umowy rezerwacyjne i przedrezerwacyjnej. Załącznikiem do umowy rezerwacyjnej musi być prospekt informacyjny (do tej pory był on załącznikiem umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności). Wszelkie zmiany prospektu informacyjnego skutkują koniecznością doręczenia zaktualizowanej wersji prospektu bądź aneksu do prospektu do wszystkich klientów którzy zawarli umowę rezerwacyjną a nie mają jeszcze podpisanej umowy deweloperskiej. Istotny jest tu fakt doręczenia (ustawodawca zapisał, że należy taki prospekt doręczyć a nie wysłać, co oznacza że deweloper powinien zachować potwierdzenie doręczenia). Prospekt powinien być dostarczony w takiej samej formie jak umowa tzn. jeżeli klient otrzymuje umowę papierową to prospekt też powinien otrzymać w formie papierowej. Sam prospekt stał się dokumentem bardzo skomplikowanym i zawiera tak kuriozalne zapisy jak: Informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji wpływających na warunki życia w szczególności uciążliwości zapachowe, świetlne, hałasowe.
System CRM Developer Manager już teraz jest przystosowany do automatycznego generowania wszelkich dokumentów niezbędnych do obsługi sprzedaży nieruchomości.
Skontaktuj się z nami, chętnie przedstawimy jakie możliwości daje wdrożenie systemu w Twojej firmie.

Przelewanie kaucji do UFG

Kaucja w nowej ustawie deweloperskiej

Ustawa definiuje maksymalną wysokość kaucji jako 1% wartości nieruchomości. Kaucja wpłacana jest przez klienta na konto dewelopera, deweloper ma 7 dni na przelanie kaucji na rachunek powierniczy po podpisaniu umowy deweloperskiej. Wymagana będzie ścisła integracja z systemami UFG oraz bankowymi.
Kaucja - podobnie jak każda inna wpłata na rachunek powierniczy będzie obciążona składką na Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny.
System CRM i ERP DEVELOPER MANAGER pozwoli zautomatyzować obsługę kaucji, umów się na spotkanie i poznaj korzyści najlepszego systemu CRM i ERP do sprzedaży mieszkań.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej dla klienta

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej po wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej 2022

Po wprowadzeniu nowej ustawy deweloperskiej 2022, deweloper musi zwrócić opłatę rezerwacyjną jeżeli:
• Klient nie dostanie kredytu (nie ma tu znaczenia powód odmowy. Jeżeli klient nie dostanie kredytu bo nie uzupełnił dokumentacji kredytowej - nie ma to znaczenia.)
• Deweloper dokona zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego (Art 39 Ust 2)
Deweloper musi zwrócić opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości jeżeli:
• Umowa sprzedaży została poprzedzona umową rezerwacyjną a deweloper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przeniesienia własności nieruchomości
• Deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (np. nie wyłączy lokalu z oferty)
Deweloper ma 30 dni na zwrot opłaty rezerwacyjnej bez względu na powód (Art 18 i 19)
System CRM i ERP Developer Manager pozwala zautomatyzować wykonywanie zwrotów opłat rezerwacyjnych. System pilnuje również aby nigdy nie wystąpiła sytuacja w której sprzedana nieruchomość pozostawała na stronie internetowej. Zachęcamy do kontaktu. Chętnie przestawimy szczegóły działania naszego systemu.